Die Verlierer auf dem Hamburger Wohnungsmarkt : Handlungsempfehlungen für eine verbesserte Mietwohnraumversorgung für benachteiligte Haushalte

Abstract

Der Blick in die Geschichte der deutschen Wohnungspolitik und damit des Wohnungsbaus, insbesondere des geförderten Sozialwohnungsbaus zeigt, dass die Zahl der Neubauten nach der Wiederaufbauphase der Nachkriegszeit stark gesunken ist. Erst in den 1990er Jahren stieg die Zahl der Neubauten wieder, da unter anderem durch die geburtenstarken Jahrgänge, die Nachfrage nach Wohnraum erhöht wurde. Allerdings war danach bis einschließlich 2009 ein stetiger Rückgang der Neubauzahlen insgesamt zu verzeichnen. Die Zahl der geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung sinkt, da die Rückzahlung der Darlehen erfolgt und der Wohnraum somit in den frei finanzierten Mietwohnungsmarkt übergeht. Der Anteil der Wohnraumförderung macht heute mit 10 Prozent des Bundeshaushaltes einen zu geringen Anteil aus, um die aus der Bindung fallenden Wohnungen aufzufangen. Die Entwicklung ist in Deutschland differenziert zu betrachten, da sich diese Ereignisse, aufgrund des Demografischen Wandels, unterschiedlich stark auf die jeweiligen Teilräume auswirken. Allerdings ist es in Städten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten, für Haushalte mit einem geringen Einkommen, problematisch eine angemessene Wohnung zu finden. Die Hansestadt Hamburg ist eine Stadt, die trotz der demografischen Entwicklung in Deutschland wächst und dies auch noch lange Zeit tun wird. In den letzten zehn Jahren wurde die Bedeutung dieser Entwicklung für die Höhe und die Struktur der Nachfrage nach Wohnraum unterschätzt. Zudem hat sich die Struktur der Haushalte verändert. Zum einen wird die Zahl der Haushalte in Zukunft zunehmen, zum anderen wohnen im Durchschnitt nur 1,8 Menschen in einem Haushalt. Nach Angaben des statistischen Amts für Hamburg und Schleswig Holstein machen die Einpersonenhaushalte einen Anteil in Höhe von rund 53 Prozent aus. Studien belegen, dass in Hamburg in den nächsten fünf Jahren bis zu 50.000 Wohnungen benötigt werden. Dabei ist insbesondere günstiger Wohnraum sehr knapp. Experten sprechen von einer katastrophalen Lage für einkommensschwache Haushalte. Durch die extreme Diskrepanz von Angebot und Nachfrage kommt es zu erheblichen Preissteigerungen von frei finanzierten Mietwohnungen und das nicht nur in den begehrteren Stadtteilen. Der Senat verfolgt für die 20. Legislaturperiode das Ziel, dass in Hamburg jährlich mit dem Bau von 6.000 Wohnungen pro Jahr begonnen wird. Der Anteil der geförderten Wohnungen, soll einen Anteil von 30 Prozent einnehmen. Mit dem „Vertrag für Hamburg-Wohnungsneubau“ und dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“, hat sich der Senat zusammen mit den Bezirken und Akteuren des Wohnungsmarktes dazu verpflichtet, diese Zielzahlen umzusetzen. Es ist jedoch bis jetzt nicht eindeutig nachzuvollziehen, wie viele Wohnungen tatsächlich realisiert werden. Mit Instrumenten wie zum Beispiel städtebaulichen Verträgen oder auch durch die vorgenommene Grundstücksvergabe nach Konzepten, soll die Umsetzung gelingen, vorrangig günstigen beziehungsweise geförderten Wohnraum herzustellen. Allerdings sind auch Probleme in der Umsetzung erkennbar. Bislang werden verfügbare Instrumente noch zu selten eingesetzt. Auch in den frei finanzierten Mietwohnungsmarkt der Bestände wird bisher nicht regulierend eingegriffen. Ein Großteil der Wohnungen gehört privaten Vermietern, die den erhöhten Mieten einiges abgewinnen können. Von Seiten der Opposition heißt es auch, dass die zur Verfügung gestellten Mittel für den geförderten Wohnungsbau nicht ausreichen und es dadurch zu keiner Verbesserung kommen könnte. Aus Gesprächen mit Experten zu diesem Themenbereich geht hervor, dass nur ein Gesamtpaket an Maßnahmen, zu einer verbesserten Wohnraumversorgung für benachteiligte Haushalte führen kann und vorhandene Instrumente durch gezielteren Einsatz zu einem größeren Nutzen führen. Demnach sollte der Fokus nicht nur auf dem Neubau liegen sondern auch auf dem Bestand. Eine Möglichkeit ist, dass Stadtteile mit Beständen in den weniger begehrten Stadtteilen, behutsam attraktiver gestaltet werden, um zum einen den Nachfragedruck in den begehrten Stadtteilen zu nehmen und zum anderen, um die Lebenssituation der Bewohner zu verbessern, ohne dass die Gefahr eines Gentrifizierungsprozesses droht. Die angestrebten Maßnahmen vom Senat führen aufgrund von Produktionszeiten, erst mit einer gewissen Verzögerung zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Daher ist es von Bedeutung, Möglichkeiten mit in den Prozess einzubeziehen, die jetzt schon zu einem, wenn auch geringen, Mehrwert führen können. Dies betrifft zum einen die vorhandenen Leerstände und zum anderen Maßnahmen im frei finanzierten Wohnungsmarkt.