Funktionales Kostensplitting zur Ermittlung von Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen - Eine Handlungsempfehlung auf Basis theoretischer und empirischer Untersuchungen

Functional cost splitting to determine rent increases after energetic measures - A recommendation for action based on theoretical and empirical investigations

URN urn:nbn:de:gbv:1373-opus-5085
URL
Dokumentart: Dissertation
Institut: Architektur
Hauptberichter: Johrendt, Reinhold
Sprache: Deutsch
Tag der mündlichen Prüfung: 12.07.2019
Erstellungsjahr: 2019
Publikationsdatum:
SWD-Schlagwörter: Sanierung , Modernisierung , Mieterhöhung , Miete , Bauen im Bestand , Mietrecht , Baukosten , Wohnen , Wohnungswesen , Wohnungswirtschaft , Vermieter
Freie Schlagwörter (Deutsch): energetische Modernisierung , Modernisierungsmieterhöhung , energetische Sanierung , Mietwohnbestand
Freie Schlagwörter (Englisch): energetic modernization , modernization rent increase , energetic refurbishment , rent increase , rental housing stock
DDC-Sachgruppe: Architektur

Kurzfassung auf Deutsch:

Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind seit einigen Jahren immer wieder Thema in den Medien. Wiederholt wird von Erhöhungsbeträgen berichtet, die MieterInnen nicht mehr tragen können. Das politische Ziel des Rechts der VermieterInnen, Kosten, die ihnen durch bauliche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz entstanden sind, als Grundlage einer Mieterhöhung zu nehmen, ist der Klimaschutz. Es soll einen Investitionsanreiz geben, um die Energieeffizienzstrategie Gebäude umzusetzen. Bezüglich ihrer positiven Aussagen zur Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen für beide Mietvertragsparteien beruft sich die Politik auf das sog. Kopplungsprinzip. Dieses geht davon aus, dass immer dann energetisch modernisiert wird, wenn ohnehin umfassende Sanierungsmaßnahmen anstehen. Entsprechend werden in den theoretischen Betrachtungen der Wirtschaftlichkeit die sog. Sowieso-Kosten von den aufgewendeten Kosten abgezogen. Nur der Rest sei für die Ermittlung der Mieterhöhungen relevant. Die bautechnische Realität ist jedoch komplexer und wird von dieser Prämisse nicht angemessen abgebildet. Um reelle Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen den gesetzgeberischen Erwartungen anzupassen, galt es ein praxisgeeignetes Äquivalent zum Kopplungsprinzip zu entwickeln. In Ermangelung jeglicher Untersuchungen der Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen mit einer anwendungsbezogenen Zielsetzung bedurfte es hierfür grundlegender theoretischer wie empirischer Untersuchungen. Nachdem die Lücke im vorhandenen, interdisziplinären Wissen konkretisiert und die Struktur der Mieterhöhungen nach Modernisierungen in der Praxis beschrieben werden konnten, ließ sich auch das Kernproblem ihrer Ermittlung verallgemeinernd erfassen. Die Erkenntnisse dieser Untersuchungen zusammenführend, wurde abschließend die Handlungsempfehlung des Funktionalen Kostensplittings entwickelt. Zugunsten der Praktikabilität wurde dieser Ansatz beispielhaft für die opaken Bauteile der thermischen Gebäudehülle ausformuliert. Die Anwendung des Funktionalen Kostensplittings soll zu Mieterhöhungsbeträgen führen, die sich den theoretischen Betrachtungen der Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen annähern.

Kurzfassung auf Englisch:

Rent increases after modernization have been a reoccurring topic in the media for several years. There are repeated reports of increases that tenants can no longer bear. The political goal of the right of landlords to take the costs incurred by them as a result of building measures to increase energy efficiency as the basis for a rent increase is climate protection. There should be an investment incentive to implement the energy efficiency strategy for buildings. With regard to their positive statements on the economic viability of the measures for both parties to the tenancy agreement, politicians refer to the so-called coupling principle. This is based on the assumption that energy modernisation is always carried out when comprehensive renovation measures are already pending. Accordingly, in the theoretical considerations of economic efficiency, the so-called anyway costs are deducted from the costs incurred. Only the rest is relevant for the determination of the rent increases. However, the structural reality is more complex and is not adequately represented by this premise. In order to adapt real rent increases after energetic measures to the legislative expectations, it was necessary to develop a practicable equivalent to the coupling principle. In the absence of any investigations of rent increases after energy-related measures with an application-related objective, this required fundamental theoretical and empirical investigations. After the gap in the existing, interdisciplinary knowledge could be concretized and the structure of the rent increases after modernizations in practice could be described, the core problem of their determination could be identified. Finally, by bringing together the findings of these investigations, a recommendation for a functional cost splitting was developed. For the sake of practicability, this approach was formulated as an example for the opaque components of the thermal building envelope. The application of the functional cost splitting should lead to rent increase amounts which approach the theoretical considerations of the economic efficiency of energetic measures.

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